TBVĐ- Người cho thuê ít có khả năng chấm dứt hợp đồng hơn, do luật thuê nhà có nhiều quy định bảo vệ người thuê.
Độc giả Nguyễn Huy Toàn sống tại Hannover gửi câu hỏi đến Tòa soạn Thời báo Việt Đức với nội dung: „Gia đình tôi hiện đang ở một căn hộ thuê được 5 năm, đầu tháng vừa rồi chúng tôi có nhận được thư của chủ nhà yêu cầu hủy hợp đồng nhà vì lý do sử dụng cho cá nhân, trong vòng ba tháng gia đình tôi phải chuyển ra khỏi nhà. Tôi xin hỏi Quý báo những trường hợp nào chủ nhà được phép hủy ngang hợp đồng và thời hạn phải ra khỏi nhà?“ Thời báo Việt Đức xin trả lời độc giả như sau.
Điều kiện chấm dứt hợp đồng của người cho thuê nhà
Người cho thuê ít có khả năng chấm dứt hợp đồng hơn, do luật thuê nhà có nhiều quy định bảo vệ người thuê. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng của bản thân hoặc của thành viên gia đình hay người sống trong hộ gia đình như con cái, bố mẹ, anh chị em hay ông bà, nhưng không được chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu của họ hàng xa.
Tuy nhiên, cũng có ngoại lệ khi giữa người cho thuê và một họ hàng xa như anh em rể có mối quan hệ thân thiết đặc biệt. Thuộc về thành viên trong căn hộ không chỉ có họ hàng, mà còn có người giúp việc hay nhân viên chăm sóc.
Lý do chấm dứt hợp đồng thuê nhà vô hiệu lực
Không được đưa ra thông báo chung chung như muốn chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng, mà phải có lập luận rõ ràng, trong đó ghi ai sẽ sử dụng căn hộ và tại sao nhất thiết cần căn hộ đó. Chỉ đưa ra lý do cần căn hộ để phục vụ nhu cầu bản thân hay một người thân không đủ.
Chẳng hạn, về cơ bản có thể chấm dứt hợp đồng căn hộ hai phòng ở tầng một để cho người mẹ già yếu sử dụng, nhưng chấm dứt hợp đồng căn hộ sáu phòng cho người con gái đang học đại học sử dụng không được chấp nhận.
Nếu trong cùng ngôi nhà có một căn hộ tương tự khác còn trống, yêu cầu chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng sẽ vô hiệu lực. Khi trong thời hạn chấm dứt hợp đồng có căn hộ khác trong cùng ngôi nhà của người cho thuê trống, phải để lại cho người thuê (phán quyết tòa án Liên bang, án số: VIII ZR 78/10).
Nếu phát hiện bịa đặt lý do chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng, nhằm đuổi người thuê ra khỏi nhà để cho người khác thuê với giá cao hơn, người cho thuê sẽ phải đền bù thiệt hại như chi phí chuyển nhà, môi giới và cả chênh lệch giữa tiền thuê nhà cũ và mới đối với căn hộ tương đương. Ngay cả khi lập luận chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng đúng về hình thức và nội dung, người thuê cũng không hoàn toàn bất lực, ít nhất khi đang trong hoàn cảnh khó khăn như tuổi cao hay mang thai.
Tuy nhiên, có một vài trường hợp không được chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng, chẳng hạn khi một chung cư được chia làm nhiều căn hộ riêng và bán từng căn hộ, sẽ áp dụng thời hạn cấm chấm dứt hợp đồng ít nhất ba năm, và có thể gia hạn lên 10 năm. Khi đó, người mua phải đợi đến khi có quyền chấm dứt hợp đồng.
Thông thường trong các hợp đồng có ghi, người cho thuê có quyền hủy ngang hợp đồng khi hai tháng liền nhau người thuê không trả hay chỉ trả một phần tiền thuê khiến khoản nợ nhiều hơn một tháng tiền nhà. Ngoài ra, nếu trong một thời gian dài, nợ ít nhất hai tháng tiền nhà, người cho thuê cũng có thể hủy ngang hợp đồng. Tuy nhiên, có một lối thoát cho người thuê khi mắc nợ: Nếu trả hết nợ muộn nhất hai tháng sau khi người cho thuê yêu cầu dọn nhà, quyết định chấm dứt hợp đồng sẽ vô hiệu lực. Nhưng người thuê chỉ được áp dụng điều này tối đa hai năm một lần. Không nên để mắc nợ tiền nhà quá nhiều, do người cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng ngay lập tức (hủy ngang) và cùng lúc thực hiện thủ tục pháp lý chấm dứt hợp đồng theo luật định.
Trong một số trường hợp, chấm dứt hợp đồng theo luật định vẫn có hiệu lực, sau khi đòi chấm dứt hợp đồng theo phương thức hủy ngang (có hiệu lực lập tức) bị bác bỏ. Bởi chấm dứt hợp đồng ngay lập tức (hủy ngang) bị bác bỏ là nhằm tránh đẩy người thuê vào tình trạng vô gia cư, còn chấm dứt hợp đồng theo luật định cho phép người thuê vẫn ở tiếp trong thời gian tìm căn hộ mới. Nếu không thể trả tiền nhà, hãy liên lạc ngay với chủ nhà để tìm cách giải quyết, chẳng hạn trả góp. Điều đó cũng có lợi cho chủ nhà, do chấm dứt hợp đồng kèm theo cưỡng chế dọn nhà có thể tốn vài nghìn Euro, thông thường chủ nhà phải tạm ứng trước.
Thời hạn hủy hợp đồng thuê nhà
Thời hạn hủy hợp đồng dành cho người thuê: Về cơ bản, người thuê nhà có thời hạn hủy hợp đồng ba tháng, phải thực hiện bằng văn bản. Thông báo hủy phải đến tay người cho thuê muộn nhất vào ngày thứ ba của tháng và ngày thứ bảy được tính vào ngày làm việc. Ví dụ: Nếu muốn hủy hợp đồng từ ngày 31-3-2018 thì phải gửi thông báo hủy hợp đồng cho chủ nhà muộn nhất ngày 4-1-2018 (ngày 1-1 là ngày lễ, không được tính). Nếu ngày 5-1 chủ nhà mới nhận được thư, thời hạn hủy hợp đồng sẽ tự động được lùi lại một tháng, tức đến ngày 30-4 mới được chấm dứt hợp đồng.
Thời hạn hủy hợp đồng dành cho người cho thuê: Đối với người cho thuê, thời hạn hủy hợp đồng phụ thuộc vào thời gian người thuê đã sống tại đó. Nếu sống càng lâu, họ càng có nhiều thời gian hơn để tìm chỗ ở mới:
| Thời gian thuê | Thời hạn hủy hợp đồng |
| 0-5 năm | 3 tháng |
| 5-8 năm | 6 tháng |
| Từ 8 năm | 9 tháng |
| Bị hủy hợp đồng thuê nhà
Người cho thuê có quyền hủy ngang hợp đồng khi hai tháng liền nhau người thuê không trả hay chỉ trả một phần tiền thuê khiến khoản nợ nhiều hơn một tháng tiền nhà, hoặc trong khoảng thời gian dài, nợ tổng cộng nhiều hơn hai tháng tiền nhà. Ngay cả khi thường xuyên trả muộn cũng có thể bị chấm dứt hợp đồng. Nếu sử dụng căn hộ thuê vì mục đích thương mại mà không xin phép chủ nhà, sẽ có nguy cơ bị hủy ngang hợp đồng. Chủ nhà không buộc phải chấp nhận những hoạt động thương mại chưa xin phép hay ảnh hưởng đến những người khác sống cùng chung cư. Tiệc tùng ầm ĩ, hay mở nhạc to như ở sàn nhảy không để ý đến quyền lợi của những người cùng thuê nhà, nhất là khu vực dùng chung, chẳng hạn không được để rác ở cầu thang. Những hành vi sai phạm nghiêm trọng có thể khiến bị cắt hợp đồng thuê nhà. |
Hoài Nam