TBVĐ- Nếu đo chính xác diện tích nhà hoặc đất, người thuê hoặc mua nhà có thể tiết kiệm một khoản tiền kha khá, bao gồm cả các phụ phí điện, nước.
Vào năm 2015, Hiệp hội chủ nhà đất Haus & Grund từng thuê ba chuyên viên đến đo diện tích của một căn nhà ghép đôi và ba chuyên viên khác thì đo diện tích một căn hộ trong nhà cổ. Không ngờ, sáu người đã đưa ra sáu kết quả do khác nhau: Diện tích căn nhà chênh lệch tới 16% và diện tích căn hộ khác nhau 5%. Ví dụ này cho thấy cả chủ nhà, chủ đất lẫn người thuê/mua nhà càng nên để tâm đo thật chính xác diện tích nơi mình ở hoặc muốn bán.
Đối với người đi thuê căn hộ
Không phải cứ đo dư ra hay thiếu đi vài mét vuông mà đã có thể tính lại giá thuê nhà, mà phải đạt mức chênh lệch từ 10% trở lên so với diện tích ghi trong hợp đồng. Như Toà án liên bang BGH từng ra án quyết rằng: Mỗi một mét vuông bị thiếu hụt sẽ được giảm tiền thuê nhà theo phần trăm (án số Az. VIII ZR 44/03; 133/03 và 295/03), cả các khoản phụ phí trả trước cho ga, nước cũng giảm theo đó (án số Az. VIII ZR 256/09). Thậm chí đây cũng là lý do để huỷ hợp đồng mà không cần báo trước. Người thuê nhà được lấy lại số tiền trả thừa cho năm hiện tại và cho cả thời gian trong vòng ba năm về trước.
Nếu chủ nhà muốn tăng mức tiền thuê nhà và tính lại phụ phí thì không được áp dụng qui định 10%. Lúc này cần tính diện tích thật chính xác (án số Az. VIII ZR 266/14 và VIII ZR 220/17). Đây vừa có thể là lợi thế vừa có thể là bất lợi với người thuê nhà, bởi dù là diện tích ghi trong hợp đồng lớn hơn hay nhỏ hơn, chủ nhà cũng chỉ được phép giảm hoặc tăng tiền theo diện tích thật sự.
Nếu trong hợp đồng không ghi diện tích nhà, thì có thể tạm thời lấy diện tích mà chủ nhà đã nêu trong quảng cáo. Muộn nhất là đến khi tính tiền phụ phí hoặc tăng giá thuê nhà, chủ nhà sẽ phải nêu ra diện tích thật. Trong trường hợp diện tích nhà ở không bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng, người thuê nhà phải chấp nhận mọi chênh lệch.
Đối với người mua nhà hoặc bất động sản
Bực mình hơn việc thuê nhà là khi diện tích của mảnh đất bị sai quá mức so với diện tích thật sự, trong khi người mua bất động sản thường phải chịu mức nợ rất cao mới dành dụm để xây được nhà riêng.
Cách tốt nhất là lấy hoá đơn chi tiết ngay khi làm hợp đồng mua nhà. Trong trường hợp diện tích thật của mảnh đất hay khu bất động sản nhỏ hơn thoả thuận, người mua có thể đề nghị giảm giá, thậm chí được đòi bồi thường. Nếu diện tích chỉ được tính tương đối, cần nhờ đến sự can thiệp của toà án để hợp pháp hoá phần chênh lệch. Thông thường, những hợp đồng mới được phép sai số ở mức tối đa 2%.
Gặp điều không hài lòng về diện tích mảnh đất, đầu tiên cần nói chuyện và khiếu nại trực tiếp với người bán. Nếu đối tượng không có thiện chí cùng giải quyết, người mua có thể nhờ Hiệp hội các nhà xây dựng hoặc tìm đến luật sư chuyên ngành luật xây dựng nhờ giúp đỡ. Ngay cả chủ thầu xây dựng cũng thường đo sai diện tích, vì thế khi hoàn thành và bàn giao nhà, chủ nhà nên viết nghi ngờ của mình vào biên bản.
Nếu xảy ra kiện tụng, chủ thầu có trách nhiệm phải chứng minh con số họ nêu ra là đúng sự thật. Bằng không, người mua được phép giảm giá. Nhưng nếu mua phải một mảnh đất hay căn nhà mà không kiểm tra, rồi sau đó mới biết nó nhỏ hơn so với thoả thuận, người mua sẽ phải tự chứng minh điều này.
Những diện tích nào được tính vào nhà ở?
Những phần diện tích được tính vào nhà ở bao gồm: tất cả các phòng dùng để sinh hoạt như phòng khách, phòng ngủ, kể cả bếp, phòng tắm, phòng vệ sinh, những phòng để cất đồ hay làm kho nhưng nằm trong căn hộ, tất cả những diện tích đã gắn bồn tắm, bếp, đồ nội thất, lò sưởi, v.v. vườn mùa đông được sưởi ấm, vườn mùa đông không được sưởi ấm sẽ tính 50%, những diện tích nằm dưới gầm cầu thang hoặc mái nhà cao từ hai mét trở lên, nếu từ một đến hai mét thì tính 50%, ban công hay sân thượng thường tính 25%, nếu có thêm đặc điểm giá trị như nhìn ra hồ/biển thì tính 50%.
Những phần diện tích không tính vào nhà ở bao gồm: hầm nhà, gác xép sát mái, phòng giặt (nhiều nhà có phòng giặt chung cho các căn hộ ở dưới hầm), nhà để xe, nhà kho nằm ngoài căn hộ, cầu thang nhiều hơn ba bậc, hộc cửa ra vào và hộc cửa sổ không chạm đất, hộc cửa sổ và hộc tường chạm đất nhưng độ sâu chỉ đến 0,13 mét, những diện tích nằm dưới gầm cầu thang hoặc mái nhà cao chưa đến một mét, các loại ống khói, lò sưởi, cột nhà với diện tích nền hơn 0,1 mét vuông, những diện tích cơi nới thêm để đặt đồ mà cao hơn 1,5 mét.
Diện tích để sinh hoạt được đo thế nào?
Theo qui định về những khu vực được dùng để sinh hoạt thì những “phòng trống giữa hai bức tường” đều được gọi là phòng ở, dù nó được lát đá hay trát vữa, v.v. Kể cả gờ tường hay bậc cửa đều thuộc phạm vi phòng ở, vì thế khi đo diện tích phòng ở đều phải đo hết cả những khu vực này. Ngoài ban công thì đo đến rào chắn. Đặc biệt khó khăn là khi đo diện tích nhà gác mái: cần chú ý chiều cao của mái nhà hoặc cầu thang tính từ nền nhà, cũng không được tính giấy dán tường hay đá ốp hoặc chỉ tính diện tích thô trừ đi 3% độ dày của vữa. Cũng cần lưu ý nếu diện tích nhà được tính theo DIN 277, nghĩa là cả ban công, hầm nhà hay các phòng dưới gác mái đều bị tính 100% vào phòng ở, khiến diện tích ở trở nên rất rộng lớn.
Phương pháp đo chính xác từng mi-li-mét là dùng máy đo bằng tia laser. Mức giá của một máy này khoảng 50€ hoặc nhiều cửa hàng cũng hay cho thuê máy với giá phải chăng hơn. Để đo diện tích phía dưới gác mái, các chuyên viên thường dùng quả dọi, còn người thường tự đo có thể dựa vào nguyên lý đó, dùng một sợi dây dài ít nhất 2 mét, buộc một đầu vào cái kéo rồi lấy băng dính đánh dấu từng đoạn nửa mét đến một mét. Các diện tích của mỗi phòng hoặc phần trong nhà có thể ghi vào một danh sách, nếu có bản sơ đồ có thể mang ra đối chiếu.
Nếu không tự đo được thì người mua/thuê nhà có thể thuê thợ. Tuy nhiên, chi phí sẽ vào khoảng 1.000 Euro. Hoặc tự đo rồi phản ảnh với chủ nhà – chủ nhà thường sẽ tự thuê thợ để đo cho chính xác.
Lưu Minh