Là người thuê nhà, ai cũng mong muốn có một chỗ ở ổn định, giá thuê hợp lý, và không bị tăng giá “vô tội vạ” sau mỗi lần cải tạo. Tuy nhiên, luật pháp Đức cho phép chủ nhà được tăng giá sau khi cải tạo – với điều kiện nhất định. Việc hiểu rõ những điều kiện đó giúp người thuê tránh bị thiệt thòi.
1. Mietpreisbremse – quy định giới hạn giá thuê có áp dụng không?
Ở nhiều thành phố lớn, nơi thị trường nhà ở bị căng thẳng, luật Mietpreisbremse (chặn tăng giá thuê) được áp dụng:
👉 Giá thuê mới không được vượt quá 10% so với giá thuê trung bình ở khu vực.
Nhưng có ngoại lệ:
-
Căn hộ xây mới (sau 1.10.2014) → KHÔNG bị giới hạn
-
Nhà cải tạo toàn diện → Giá thuê có thể vượt mức (chỉ áp dụng cho người thuê mới)
-
Nếu người thuê trước đã trả mức giá cao → Chủ nhà được quyền giữ mức đó khi cho thuê lại
2. Cải tạo toàn diện là gì? Khi nào chủ nhà được tăng giá vượt khung?
Nếu chủ nhà muốn tăng giá tự do, thì phải cải tạo đạt chuẩn toàn diện:
-
Chi phí cải tạo ít nhất bằng 1/3 chi phí xây nhà mới cùng loại (không tính tiền đất)
-
Chỉ tính chi phí nâng cấp, không tính sửa chữa đơn thuần
-
Phải đưa căn hộ về tiêu chuẩn tương đương nhà mới
Đây thường là các trường hợp cải tạo toàn bộ (Kernsanierung).
3. Nếu chỉ cải tạo nhỏ, chủ nhà có được tăng giá nhiều không?
Vẫn có thể tăng giá, nhưng phải theo công thức có giới hạn.
Nếu chủ nhà KHÔNG cải tạo hoặc cải tạo quá lâu trước đó, không được tăng giá vượt quy định!
4. Bạn có quyền yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin minh bạch
Chủ nhà bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng:
-
Tại sao giá thuê lại cao hơn mức trung bình?
-
Có phải do cải tạo không?
📌 Nếu chủ nhà không cung cấp thông tin đúng thời hạn hoặc không nêu rõ lý do, họ sẽ không được phép áp dụng mức giá đó trong 2 năm!
5. Cẩn thận với giá thuê quá cao – có thể kiện!
Dù có cải tạo, chủ nhà không được phép:
-
Tăng giá thuê vượt 50% mức trung bình (bị coi là lạm dụng)
-
Tăng từ 20% trở lên mà không có lý do hợp lý → Người thuê có thể khiếu nại
6. Nếu bạn nghi ngờ – hãy kiểm tra!
👉 Đừng ngần ngại hỏi lại chủ nhà hoặc nhờ chuyên gia kiểm tra hợp đồng.
👉 Bạn có thể liên hệ các tổ chức bảo vệ người thuê nhà như Mieterverein hoặc Haus & Grund (trung lập pháp lý).
Thắng kiện Heimstaden – từ 1.400€ xuống còn 700€Một cặp đôi trẻ tại Berlin (quận Neukölln) đã bị yêu cầu trả mức thuê 21€/m² – tương đương 1.400€ mỗi tháng – cho một căn hộ mà tập đoàn bất động sản Heimstaden tuyên bố là “đã được cải tạo toàn diện”. Tuy nhiên, sau khi thuê luật sư kiểm tra kỹ hợp đồng và hiện trạng căn hộ, họ phát hiện nhiều tiêu chuẩn cải tạo không hề được đáp ứng như quy định pháp luật. Kết quả: họ quyết định khởi kiện Heimstaden – và tòa án đã ra phán quyết giảm một nửa tiền thuê, xuống còn 700€ mỗi tháng. |