Thuế chuyển nhượng bất động sản tại Đức (Grunderwerbsteuer) là một trong những khoản chi phí mua nhà, đất quan trọng nhất. Năm 2026, mức thuế vẫn do từng bang quyết định, dao động từ 3,5% đến 6,5%; thay đổi gần đây đáng chú ý là Bremen đã tăng lên 5,5% từ ngày 1/7/2025. Người mua nên tính khoản thuế này ngay từ đầu khi lập kế hoạch tài chính.
Grunderwerbsteuer là gì?
Grunderwerbsteuer là thuế phát sinh khi quyền sở hữu đối với bất động sản tại Đức được chuyển giao. Không chỉ mua nhà hoặc đất thông thường, một số giao dịch khác như đấu giá cưỡng chế, trao đổi bất động sản hoặc chuyển nhượng tỷ lệ lớn cổ phần của công ty nắm giữ bất động sản cũng có thể thuộc diện chịu thuế.
Thuế này khác với Grundsteuer – thuế bất động sản định kỳ mà chủ sở hữu phải trả hằng năm. Grunderwerbsteuer thường chỉ phát sinh tại thời điểm giao dịch chuyển quyền.
Mức thuế chuyển nhượng bất động sản tại 16 bang năm 2026
Từ năm 2006, các bang được quyền tự quy định mức thuế. Vì vậy cùng một giá mua nhưng số tiền thuế phải trả có thể khác nhau đáng kể tùy nơi bất động sản tọa lạc.
| Bang | Mức thuế |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Bayern | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 6,5% |
| Bremen | 5,5% |
| Hamburg | 5,5% |
| Hessen | 6,0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% |
| Niedersachsen | 5,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Sachsen | 5,5% |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Thüringen | 5,0% |
Bayern hiện có mức thấp nhất với 3,5%. Nhóm cao nhất 6,5% gồm Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland và Schleswig-Holstein. Bremen áp dụng mức 5,5% cho các giao dịch được thực hiện từ ngày 1/7/2025.
Cách tính Grunderwerbsteuer
Trong trường hợp mua bán thông thường, cơ sở tính thuế là giá trị khoản đối ứng, thường chính là giá mua ghi trong hợp đồng công chứng.
Công thức: Giá tính thuế × thuế suất của bang = Grunderwerbsteuer phải nộp.
Ví dụ, một căn hộ có giá 500.000 euro sẽ phát sinh:
- Tại Bayern, thuế 3,5%: 17.500 euro.
- Tại Thüringen, thuế 5,0%: 25.000 euro.
- Tại Berlin, thuế 6,0%: 30.000 euro.
- Tại Nordrhein-Westfalen, thuế 6,5%: 32.500 euro.
Chênh lệch giữa bang có mức thấp nhất và cao nhất trong ví dụ này lên tới 15.000 euro.
Những khoản nào có thể không bị tính vào giá trị chịu thuế?
Không phải mọi vật được bán cùng căn nhà đều nhất thiết thuộc phần bất động sản chịu Grunderwerbsteuer. Một số tài sản động sản như đồ nội thất rời, tủ, bếp hoặc thiết bị có thể được tách riêng nếu thực sự là tài sản độc lập và giá trị được xác định hợp lý.
Tuy nhiên, việc ghi giá trị tài sản động sản quá cao chỉ để giảm thuế có thể bị Finanzamt kiểm tra. Các bộ phận gắn liền với công trình thường vẫn được coi là thành phần của bất động sản.
Các trường hợp quan trọng được miễn thuế
Luật Grunderwerbsteuergesetz quy định một số trường hợp miễn thuế. Những trường hợp thường gặp gồm:
- Chuyển nhượng giữa vợ chồng hoặc đối tác sống chung đã đăng ký.
- Chuyển nhượng giữa người thân theo dòng trực hệ, ví dụ cha mẹ với con, ông bà với cháu; trong phạm vi luật còn có một số trường hợp liên quan con riêng và vợ/chồng của người thuộc nhóm này.
- Một số trường hợp phân chia tài sản thừa kế giữa các đồng thừa kế.
- Giao dịch bất động sản có giá trị rất nhỏ, nếu thuộc điều kiện miễn theo luật.
Thừa kế hoặc tặng cho không nên được hiểu đơn giản là “không có thuế”: có thể không phát sinh Grunderwerbsteuer nhưng lại thuộc phạm vi thuế thừa kế hoặc thuế quà tặng tùy trường hợp.
Quy trình nộp thuế sau khi ký hợp đồng
Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, công chứng viên thường thông báo giao dịch cho Finanzamt có thẩm quyền. Cơ quan thuế sau đó ban hành thông báo xác định Grunderwerbsteuer.
Sau khi khoản thuế được thanh toán đầy đủ, Finanzamt cấp Unbedenklichkeitsbescheinigung. Đây là giấy xác nhận quan trọng trong quy trình hoàn tất đăng ký chuyển quyền sở hữu tại Grundbuch.
Người mua nhà lần đầu có được miễn Grunderwerbsteuer không?
Tính đến tháng 8/2026, Đức chưa có một cơ chế miễn Grunderwerbsteuer trên toàn quốc dành chung cho người mua căn nhà đầu tiên để tự ở. Tuy nhiên, một số bang có chương trình hỗ trợ riêng.
Đáng chú ý là Hessen đang triển khai Hessengeld cho người mua lần đầu một bất động sản để tự sử dụng tại Hessen. Mức hỗ trợ về nguyên tắc là 10.000 euro cho mỗi người mua đủ điều kiện, tối đa 20.000 euro cho hai người mua, cộng 5.000 euro cho mỗi trẻ em dưới 18 tuổi, nhưng không vượt quá số Grunderwerbsteuer thực tế đã nộp. Khoản hỗ trợ được chi trả theo nhiều đợt.
Theo Bộ Tài chính Hessen, đến ngày 17/8/2026 đã có 311 triệu euro Hessengeld được phê duyệt và hơn 16.800 hộ đã nhận tổng cộng gần 38 triệu euro.
Ba điểm người mua nên kiểm tra trước khi ký Kaufvertrag
- Tính đủ Kaufnebenkosten: ngoài Grunderwerbsteuer còn có phí công chứng, Grundbuch và có thể có phí môi giới.
- Kiểm tra đúng thuế suất: mức thuế phụ thuộc vào bang nơi bất động sản tọa lạc, không phụ thuộc nơi người mua đang cư trú.
- Tách tài sản động sản một cách có cơ sở: nếu hợp đồng có nội thất hoặc thiết bị đi kèm, nên mô tả và định giá thực tế, tránh mức giá bất thường.
Nội dung có sử dụng AI hỗ trợ, đã được Ban Biên tập TBVĐ biên tập và kiểm duyệt. Ảnh minh họa được tạo bằng AI.
