Float banner Left 160x600

Float banner Left 160x600

Tại sao cần công chứng viên khi mua nhà đất ở Đức?

Error, no Ad ID set! Check your syntax!
Ảnh ninh họa: Trung Hiếu

TBVĐ- Mua bán bất động sản không đơn giản. Công chứng viên (Notar) sẽ giúp cho giao dịch mua bán diễn ra nhanh chóng và an toàn. Tại Đức, khi mua bất động sản, bắt buộc phải thông qua công chứng viên.

Công chứng viên không chỉ phải chứng nhận hợp đồng mua bán, mà còn phải giải đáp những thắc mắc luật pháp liên quan đến việc mua nhà. Trước khi hẹn gặp bên mua và bán, công chứng viên phải liên hệ với tòa án Amtsgericht để được xem qua sổ địa chính.

Đó là một danh bạ công cộng có lưu những thông tin quan trọng về quyền sở hữu và những khoản nợ hiện có hay những ràng buộc pháp lý như lối đi chung với hàng xóm, v.v. Sau cuộc nói chuyện đầu tiên với cả bên mua và bán, công chứng viên sẽ phác thảo một hợp đồng mua bán và gửi lại cho hai bên.

Đăng kí ghi nợ Grundschuld trong sổ địa chính

Thông thường, trong sổ địa chính đã có thêm khoản nợ Grundschuld, nếu trước đó người bán phải vay tín dụng để mua nhà. Ngân hàng yêu cầu đăng kí khoản nợ này để đảm bảo quyền được đấu giá bất động sản trong trườn ghợp người vay không thể trả tín dụng.

Nếu người bán chưa trả hết nợ cho ngân hàng, thông thường sẽ phải dùng tiền bán nhà để trả hết khoản nợ cũ này. Khi đó, nợ Grundschuld có thể được xóa khỏi sổ địa chính.

Những điều cần lưu ý trước khi công chứng hợp đồng

Sau buổi gặp với bên mua và bán, công chứng viên sẽ gửi bản thảo hợp đồng cho hai bên. Nên đọc kĩ lại hợp đồng này để hiểu rõ các điều khoản và có thể thay đổi hay bổ sung kịp thời. Về cơ bản, việc thương lượng giá cả cần được thực hiện trước lịch hẹn với công chứng. Trước đó, cũng phải xem xét bất động sản cần mua kĩ càng, do người bán sẽ không chịu trách nhiệm cho những hỏng hóc được phát hiện sau khi kí hợp đồng.

Chẳng hạn, sau khi kí hợp đồng và nhận chìa khóa mới phát hiện ra mái nhà không kín, chủ mới không thể yêu cầu người bán chịu trách nhiệm. Do đó, trước khi công chứng hợp đồng mua bán, người mua nên tìm hiểm thông tin về giá trị của bất động sản. Công chứng viên không làm việc này, họ chỉ là người tư vấn luật pháp. Tốt nhất nên nhờ đến sự giúp đỡ của giám đinh viên xây dựng để đánh giá đúng tình trạng ngôi nhà. Căn cứ vào đó có thể đàm phán giá cả hợp lý.

Nếu mua căn hộ trong một tòa nhà có nhiều chủ sở hữu khác nhau, hãy yêu cầu người bán cung cấp bản sao của cam kết phân chia chủ sở hữu Teilungserklärung. Trong đó có những thông tin quan trọng về những khoản chi phí phụ mà người bán hiện đang phải đóng. Ngoài ra hãy hỏi người bán xem có còn nợ các khoản tiền Hausgeld không (khoản tiền trả trước hàng tháng cho các khoản chi phí chung của cả tòa nhà). Nếu vẫn chưa trả hết, sau này người mua có trách nhiệm phải trả.

Đăng kí nợ Grundschuld cho ngân hàng

Trong buổi hẹn chứng nhận hợp đồng, công chứng viên sẽ đọc to hợp đồng và giải đáp thắc mắc liên quan. Nếu người mua phải vay tín dụng, ngân hàng sẽ yêu cầu đăng kí nợ Grundschuld trong sổ địa chính.

Để đăng kí Grundschuld cần phải có chứng nhận của công chứng. Tốt nhất nên đặt chung một lịch hẹn công chứng hợp đồng mua bán và đăng kí Grundschuld để tiết kiệm tiền và thời gian. Trước đó, người bán cần yêu cầu nhân viên ngân hàng gửi tất cả hồ sơ cần thiết cho công chứng viên.

Sau khi hợp đồng được kí

Sau khi hai bên kí hợp đồng, công việc của công chứng viên mới thực sự bắt đầu. Trước tiên, họ sẽ đệ đơn thay đổi chủ sở hữu trong sổ địa chính (Auflassungsvormerkung). Khi đó, người bán không thể bán bất động sản cho người thứ ba. Phải mất 6 đến 7 tuần sau, người mua mới chính thức trở thành chủ sở hữu mới trong sổ địa chính.

Mặc dù Auflassungsvormerkung không bắt buộc, nhưng người mua nên làm, ngay cả khi tốn vài trăm Euro, phụ thuộc giá mua. Nếu không làm, trong trường hợp xấu nhất, người mua có thể bị mất tiền. Chỉ khi có mối quan hệ tốt, đặc biệt đáng tin cậy với người bán, mới nên bỏ qua bước này

Để có thể điền tên chủ sở hữu mới, công chứng viên sẽ yêu cầu người mua và bán nộp tất cả những giấy tờ cần thiết. Nếu trong sổ địa chính vẫn còn khoản nợ cũ Grundschuld của người bán, công chứng viên sẽ làm thủ tục xóa bỏ.

Về nguyên tắc, người mua có thể tiếp nhận khoản nợ Grundschuld này và sử dụng để vay tín dụng ngân hàng. Việc này có lợi thể là người bán sẽ tiết kiệm được chi phí xóa nợ và người mua tiết kiệm phí mở Grundschuld mới. Tuy nhiên, chỉ nên làm điều này, khi người mua vay tín dụng ở cùng ngân hàng mà người bán từng vay. Ngoài ra, công chứng viên có nhiệm vụ gửi cho thành phố cam kết từ bỏ quyền ưu tiên mua trước.

Thanh toán thuế đất Grunderwerbssteuer

Sau khi hợp đồng mua bán được chứng nhận, công chứng viên sẽ gửi một bản copy cho Sở Tài chính. Khi đó, cơ quan này sẽ yêu cầu người mua trả thuế đất Grunderwerbssteuer. Chỉ khi đã trả thuế này, Sở Tài chính mới cấp cho giấy chứng nhận Unbedenklichkeitsbeschieningung để có thể chuyển tên chủ sở hữu.

Sau khi người bán nhận được tiền, phải mất vài tháng nữa người mua mới chính thức được trở thành chủ sở hữu trong sổ địa chính. Tuy nhiên, thông thường, người mua có thể thỏa thuận với người bán để được nhận chìa khóa trước đó. Sau khi nhận chìa khóa, người mua phải chịu mọi trách nhiệm như phải trả thuế đất Grundsteuer và những chi phí như tiền rác và nước thải. Nếu nhà đang cho thuê, người mua sẽ được nhận tiền thuê nhà.

Lưu Phong