Câu hỏi: Tôi có mẹ đang thuê một ngôi nhà riêng của một công ty cho thuê Wohnungsgesellschaft. Vợ chồng tôi muốn chuyển đến sống cùng. Hợp đồng được kí từ hơn chục năm trước. Nay chủ nhà không muốn cho người khác thuê, bởi họ đang muốn bán cho người đang thuê hoặc cho người khác sau khi người thuê chết. Chúng tôi chưa muốn mua ngay vì còn phải tiết kiệm, ít nhất 3 đến 4 năm nữa.
Vậy xin hỏi, chúng tôi có quyền chuyển đến ở để chăm sóc mẹ mà không cần báo chủ nhà không? Sau khi mẹ mất, con và cháu có được đứng tên người thuê thay thế trong hợp đồng nhà không? Chúng tôi có được phép chuyển đến sống cùng nhau thành một hộ gia đình là được hay có cần thêm điều kiện gì không? Chủ nhà có được phép hủy ngang hợp đồng không? (MT Berlin).
Trả lời: Với dạng công ty cho thuê này, người thuê có quyền ở vĩnh viễn, nếu bán họ được quyền mua trước. Về nguyên tắc, người không có tên trong hợp đồng, không được chuyển vào nếu chủ nhà không cho phép. Bởi người không có tên đó chủ nhà có thể coi là người thuê lại Untermieter. Ngoại lệ chỉ áp dụng cho con cái, anh chị em, cha mẹ hoặc cháu, được coi là “lợi ích chính đáng” của người thuê. Họ có quyền sống chung do một người đứng tên hợp đồng thuê.
Tuy nhiên chủ nhà vẫn có quyền không chấp nhận, nếu căn hộ rơi vào tình trạng quá tải người ở. Nếu không vì lý do đó mà bị chủ nhà từ chối, người thuê có thể viện đến tòa án. Nếu người đứng tên thuê qua đời, người sống cùng có quyền thay thế chịu trách nhiệm với hợp đồng đó và nhận nhà theo ớớ 563 ff. BGB, không phụ thuộc người qua đời để quyền thừa kế cho ai. Yếu tố tiên quyết là phải sống với nhau như một gia đình.
Trường hợp của Qúy độc giả cùng sống chung với mẹ, nên theo Điều §563 Abs.2 BGB, có quyền thay thế tiếp tục thực hiện hợp đồng sau khi mẹ chết, nếu vợ hoặc chồng của người đứng tên thuê (ở đây là bố của Qúy độc giả) không đứng ra nhận. Quyền này được tự động áp dụng, Qúy độc giả không cần phải đàm phán với chủ cho thuê.
Qúy độc giả cũng không cần kí hợp đồng mới, bởi có quyền thay thế chịu trách nhiệm với hợp đồng cũ. Mặt khác Quý độc giả vẫn có thời gian 1 tháng sau khi mẹ mất để báo cho chủ nhà, có sử dụng quyền trên hay không, nếu đến lúc đó không muốn thuê tiếp.
Tuy nhiên, theo §563 Abs. 4 BGB, chủ nhà vẫn có quyền hủy hợp đồng thuê nhà, nếu người có quyền thay thế có vấn đề trầm trọng mà họ không thể chấp nhận để cho thuê tiếp tục. Chủ nhà có thời gian 1 tháng để xem xét người thay thế có lý do thực trầm trọng hay không để hủy hợp đồng.
Thời hạn hủy hợp đồng được quy định 3 tháng. Được cho là lý do trầm trọng như khác biệt hẳn cách xử sự với người đứng tên hợp đồng, hay gây bất ổn cho chủ nhà. Rõ ràng trong câu hỏi của Qúy độc giả không hề có những lý do trên, nên người thuê không thể từ chối quyền thay thế giữ hợp đồng tiếp tục.
Trần Nguyễn