Tình huống tranh chấp về Schönheitsreparaturen khi trả nhà cần được xem xét dựa trên hợp đồng, tình trạng căn hộ lúc nhận nhà và lúc bàn giao, cũng như việc chủ nhà có cho người thuê cơ hội khắc phục hay không. Không phải cứ hợp đồng có chữ “Schönheitsreparaturen” là mọi chi phí sơn sửa đều mặc nhiên thuộc về người thuê.
Schönheitsreparaturen là gì?
Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự Đức (BGB), việc duy trì căn nhà ở trạng thái phù hợp để sử dụng về cơ bản thuộc trách nhiệm của chủ nhà. Tuy nhiên, trong hợp đồng thuê nhà, một số công việc trang trí, sơn sửa thông thường có thể được chuyển cho người thuê thông qua điều khoản Schönheitsreparaturen nếu điều khoản đó có hiệu lực.
Những công việc thường được xếp vào nhóm này có thể gồm sơn hoặc dán tường, sơn trần, sơn mặt trong cửa sổ và cửa ra vào, cũng như sơn bộ tản nhiệt và đường ống lộ thiên trong phạm vi căn hộ. Tuy nhiên, phạm vi cụ thể luôn phải đọc theo hợp đồng và án lệ.
Không phải mọi điều khoản Schönheitsreparaturen đều có hiệu lực
Tòa án Liên bang Đức (BGH) đã nhiều lần giới hạn các điều khoản mẫu bất lợi quá mức cho người thuê. Ví dụ, điều khoản buộc người thuê phải sơn lại toàn bộ căn hộ vào lúc trả nhà bất kể căn hộ thực tế có cần sơn hay không có thể bị coi là không hợp lệ.
Các mốc thời gian cứng nhắc như “phải sơn bếp sau đúng 3 năm, phòng khách sau đúng 5 năm” cũng có thể có vấn đề nếu không cho phép xem xét tình trạng thực tế. Ngược lại, các mốc chỉ mang tính định hướng như “im Allgemeinen” hoặc “in der Regel” có khả năng được đánh giá khác.
Điểm đặc biệt quan trọng: Căn hộ lúc nhận nhà có được cải tạo hay không?
Án lệ của BGH đặc biệt quan trọng đối với trường hợp người thuê nhận một căn hộ chưa được sơn sửa hoặc đang cần cải tạo. Nếu căn hộ được giao trong tình trạng không renoviert hoặc renovierungsbedürftig và người thuê không nhận được một khoản bù đắp hợp lý, điều khoản mẫu chuyển nghĩa vụ Schönheitsreparaturen cho người thuê về nguyên tắc có thể vô hiệu.
BGH tiếp tục xác nhận hướng xét xử này trong các quyết định sau đó. Tuy nhiên, người thuê thường phải chứng minh rằng căn hộ đã được giao trong tình trạng chưa cải tạo hoặc cần cải tạo. Vì vậy, ảnh chụp, tin nhắn, email, nhân chứng và biên bản nhận nhà có vai trò rất lớn.
Người thuê đã tự sơn trước khi trả nhà nhưng chủ nhà nói “không đạt” thì sao?
Nếu điều khoản Schönheitsreparaturen thực sự có hiệu lực và nghĩa vụ đã đến hạn, người thuê phải thực hiện công việc một cách phù hợp về mặt kỹ thuật. Điều này không có nghĩa bắt buộc phải thuê thợ chuyên nghiệp, nhưng kết quả không được có lỗi rõ rệt như vệt sơn lớn, sơn loang, bề mặt không được xử lý phù hợp hoặc gây hư hại.
Tuy vậy, việc chủ nhà đơn phương cho rằng “sơn chưa đạt” chưa tự động có nghĩa rằng toàn bộ chi phí thuê thợ làm lại đều có thể chuyển sang người thuê. Trước hết phải xác định người thuê có nghĩa vụ sơn hay không, nghĩa vụ đó áp dụng tới đâu, công việc nào thực tế bị lỗi và khoản chi phí yêu cầu có cần thiết, hợp lý hay không.
Chủ nhà có phải cho người thuê cơ hội sửa lại trước không?
Đây là điểm rất quan trọng. Theo nguyên tắc chung của § 281 BGB, nếu một nghĩa vụ phải thực hiện chưa được thực hiện hoặc thực hiện không đúng, bên yêu cầu bồi thường thay cho việc thực hiện thường phải ấn định một thời hạn hợp lý để bên kia thực hiện hoặc khắc phục.
Điều đó có nghĩa: trong nhiều trường hợp, nếu chủ nhà cho rằng việc sơn của người thuê chưa đạt, chủ nhà nên thông báo lỗi cụ thể và cho người thuê một thời hạn hợp lý để sửa. Chỉ sau khi thời hạn đó hết mà không được khắc phục thì yêu cầu bồi thường chi phí thuê thợ mới có cơ sở vững hơn.
Tuy nhiên, luật cũng có ngoại lệ, chẳng hạn khi người thuê từ chối dứt khoát việc khắc phục hoặc có hoàn cảnh đặc biệt khiến việc đặt thời hạn không còn cần thiết. Vì vậy không thể kết luận chỉ từ một chi tiết rằng hóa đơn chắc chắn vô hiệu.
Nếu lúc bàn giao chủ nhà không nói gì thì có mất quyền đòi tiền sau đó không?
Không nhất thiết. Việc chủ nhà im lặng tại thời điểm nhận lại căn hộ không đồng nghĩa trong mọi trường hợp với việc từ bỏ mọi yêu cầu về sau. Một số khuyết điểm có thể được phát hiện sau khi kiểm tra kỹ hơn.
Tuy nhiên, nếu chủ nhà có mặt, kiểm tra căn hộ, không nêu bất kỳ khiếm khuyết nào, sau đó tự thuê thợ và gửi một hóa đơn lớn mà không hề yêu cầu người thuê khắc phục, tình tiết này có thể trở thành một điểm đáng tranh luận, nhất là khi tranh chấp liên quan tới chất lượng của công việc mà người thuê vừa thực hiện.
Không có Übergabeprotokoll có ý nghĩa gì?
Luật không bắt buộc hai bên trong mọi trường hợp phải lập biên bản bàn giao. Vì vậy, không có Übergabeprotokoll không khiến yêu cầu của chủ nhà tự động mất hiệu lực.
Nhưng về chứng cứ, đây có thể là vấn đề lớn. Biên bản bàn giao thường giúp ghi nhận tình trạng tường, trần, cửa, bộ tản nhiệt, sàn, chìa khóa và các khiếm khuyết tại thời điểm giao nhận. Khi không có biên bản, hai bên có thể phải dựa nhiều hơn vào ảnh, video, nhân chứng, tin nhắn, email hoặc các tài liệu khác.
Chi phí sơn cửa và Heizkörper có thể thuộc về người thuê không?
Sơn mặt trong cửa, khung cửa hoặc bộ tản nhiệt có thể thuộc phạm vi Schönheitsreparaturen trong một số hợp đồng. BGH cũng từng xem xét các điều khoản liên quan đến việc sơn cửa, cửa sổ và Heizkörper.
Nhưng điều này chỉ có ý nghĩa nếu điều khoản chuyển nghĩa vụ cho người thuê là hợp lệ, nghĩa vụ thực sự đã đến hạn và hạng mục đó thuộc phạm vi căn hộ thuê. Nếu điều khoản kéo người thuê vào cả các công việc bên ngoài cửa sổ, cửa hoặc những phần không còn là Schönheitsreparaturen thông thường, toàn bộ điều khoản thậm chí có thể gặp vấn đề về hiệu lực.
Còn lan can cầu thang thì sao?
Đây là hạng mục cần kiểm tra đặc biệt. Nếu lan can nằm ở khu vực cầu thang chung của tòa nhà và không phải phần diện tích riêng được giao cho người thuê, việc đưa chi phí sơn lan can vào hóa đơn của một người thuê cụ thể cần có căn cứ riêng.
Nếu đó là cầu thang nằm hoàn toàn bên trong căn nhà hoặc căn hộ được thuê, việc đánh giá có thể khác. Vì vậy cần xác định chính xác vị trí, phạm vi hợp đồng và nguyên nhân phải sơn lại.
Hóa đơn có tự động phải trả không?
Không. Một hóa đơn của thợ chỉ chứng minh chủ nhà đã đặt hoặc thanh toán công việc, chứ không tự động chứng minh toàn bộ số tiền đó là khoản nợ của người thuê.
Khi kiểm tra một yêu cầu như vậy cần tách từng hạng mục:
- Người thuê có nghĩa vụ thực hiện hạng mục này hay không?
- Điều khoản Schönheitsreparaturen có hiệu lực hay không?
- Công việc đã thực sự đến hạn chưa?
- Người thuê đã làm rồi thì lỗi cụ thể là gì?
- Chủ nhà đã cho cơ hội khắc phục hay chưa?
- Chi phí thuê thợ có thực sự cần thiết và hợp lý không?
- Hạng mục đó có thuộc căn hộ hay thuộc phần chung của tòa nhà?
Hao mòn bình thường không phải là hư hỏng phải bồi thường
§ 538 BGB quy định người thuê không phải chịu trách nhiệm đối với những thay đổi hoặc xuống cấp phát sinh từ việc sử dụng căn nhà đúng theo hợp đồng. Vì vậy phải phân biệt giữa Gebrauchsspuren – dấu vết sử dụng bình thường – với Schäden, tức hư hại vượt quá mức sử dụng bình thường.
Nếu tường chỉ có dấu vết sử dụng thông thường, câu hỏi sẽ xoay quanh Schönheitsreparaturen. Nếu người thuê làm hỏng cửa, đập vỡ thiết bị hoặc gây hư hại vật chất, đó có thể là một loại yêu cầu bồi thường khác.
Chủ nhà cũng phải chú ý thời hiệu sáu tháng
Theo § 548 BGB, các yêu cầu bồi thường của chủ nhà do thay đổi hoặc xuống cấp của tài sản thuê về nguyên tắc hết thời hiệu sau sáu tháng tính từ thời điểm chủ nhà nhận lại tài sản. Đây là thời hạn ngắn và thường có ý nghĩa lớn trong tranh chấp sau khi trả nhà.
Người thuê nên làm gì khi nhận một hóa đơn lớn sau khi trả nhà?
Không nên vội thanh toán chỉ vì đã nhận được Rechnung. Trước tiên nên yêu cầu chủ nhà nêu rõ cơ sở pháp lý và cơ sở hợp đồng cho từng khoản, cung cấp mô tả các lỗi bị cho là tồn tại tại thời điểm trả nhà và giải thích vì sao người thuê không được cho cơ hội khắc phục.
Người thuê cũng nên tập hợp hợp đồng thuê, ảnh lúc nhận nhà, ảnh và video trước khi trả nhà, hóa đơn mua sơn, tin nhắn với chủ nhà, nhân chứng có mặt khi bàn giao và toàn bộ thư từ sau đó.
Với số tiền tranh chấp ở mức vài nghìn euro, việc mang hợp đồng và chứng cứ tới Mieterverein hoặc luật sư chuyên về Mietrecht để kiểm tra cụ thể thường là lựa chọn hợp lý, bởi chỉ một câu chữ trong điều khoản Schönheitsreparaturen cũng có thể làm thay đổi đáng kể kết quả pháp lý.
Nội dung có sử dụng AI hỗ trợ, đã được Ban Biên tập TBVĐ biên tập và kiểm duyệt. Ảnh minh họa được tạo bằng AI.
