Khi bán bất động sản thuộc tài sản tư nhân tại Đức, lợi nhuận thường không còn chịu thuế theo quy định về giao dịch chuyển nhượng tư nhân nếu giữa thời điểm mua và bán đã vượt quá 10 năm. Mốc quyết định về nguyên tắc là ngày các hợp đồng mua và bán có tính ràng buộc được ký, thường là ngày công chứng.
“Thuế đầu cơ” khi bán nhà thực chất là gì?
Trong cách nói thông thường tại Đức, khoản thuế phát sinh khi bán nhà trong thời gian ngắn thường được gọi là Spekulationssteuer. Tuy nhiên, đây không phải một sắc thuế riêng với mức thuế cố định. Nếu giao dịch thuộc diện chịu thuế, lợi nhuận bán bất động sản được tính vào thu nhập và chịu thuế theo thuế suất cá nhân.
Căn cứ chính là §23 Luật Thuế thu nhập Đức (EStG), quy định về các giao dịch chuyển nhượng tư nhân. Đối với nhà, căn hộ, đất và một số quyền tương đương bất động sản, giao dịch có thể chịu thuế nếu khoảng thời gian giữa mua và bán không quá 10 năm.
Mốc 10 năm được tính từ ngày nào?
Trong trường hợp mua bán thông thường, mốc bắt đầu là ngày ký hợp đồng mua có tính ràng buộc tại công chứng. Mốc kết thúc là ngày ký hợp đồng bán có tính ràng buộc tại công chứng.
Thông thường, ngày thanh toán tiền, bàn giao chìa khóa, chuyển giao quyền lợi và nghĩa vụ hoặc ngày sang tên trong sổ địa chính không quyết định thời hạn này.
Quyết định của Tòa án Tài chính Liên bang Đức (BFH) ngày 18.06.2026 tiếp tục khẳng định cách tiếp cận lâu nay: về nguyên tắc phải căn cứ vào thời điểm ký các hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ pháp lý. Chỉ trong những cấu trúc hợp đồng đặc biệt, khi các bên chưa bị ràng buộc đầy đủ ngay lúc ký, thời điểm có hiệu lực hoàn toàn mới có thể cần được xem xét.
Vì sao nên cộng thêm một ngày?
Luật quy định giao dịch thuộc diện xem xét nếu thời gian giữa mua và bán “không quá 10 năm”. Vì vậy, để chắc chắn đã vượt khỏi thời hạn, hợp đồng bán nên được ký sau ngày tròn 10 năm.
- Mua tại công chứng ngày 15.06.2016.
- Ngày tròn 10 năm là 15.06.2026.
- Thời điểm bán an toàn về nguyên tắc là từ 16.06.2026.
Nếu giao dịch có giá trị lớn hoặc diễn ra sát ngày hết hạn, nên chừa thêm thời gian và để cố vấn thuế kiểm tra hợp đồng trước khi ấn định lịch công chứng.
Nhà cho thuê có phải giữ đủ 10 năm?
Với bất động sản thuộc tài sản tư nhân và được cho thuê, lợi nhuận từ việc bán trong vòng 10 năm có thể phải chịu thuế. Sau khi đã vượt thời hạn 10 năm, lợi nhuận thường được miễn thuế theo §23 EStG, kể cả căn nhà đã được cho thuê trong suốt thời gian sở hữu.
Nếu bán trong thời hạn, lợi nhuận chịu thuế không đơn giản là giá bán trừ giá mua. Chi phí mua, chi phí bán, chi phí xây dựng hoặc cải tạo đủ điều kiện và khoản khấu hao đã sử dụng trong thời gian cho thuê có thể ảnh hưởng đến phép tính.
Khi nào không cần chờ đủ 10 năm?
Luật có ngoại lệ quan trọng dành cho bất động sản được sử dụng vào mục đích ở riêng.
- Chỉ dùng để ở riêng từ khi mua hoặc hoàn thành đến khi bán: việc bán có thể được miễn thuế dù chưa đủ 10 năm.
- Tự ở trong năm bán và hai năm dương lịch liền trước: không nhất thiết phải đủ 36 tháng, nhưng việc cư trú phải liên tục, thực chất và trải qua ba năm dương lịch.
Ví dụ, chủ sở hữu chuyển vào ở tháng 12.2024, ở toàn bộ năm 2025 và bán tháng 01.2026. Trường hợp này có thể đáp ứng điều kiện ba năm dương lịch. Chỉ đăng ký địa chỉ mà không thực sự sinh sống có thể không đủ để chứng minh mục đích ở riêng.
Nhà vừa tự ở vừa cho thuê
Nếu chủ sở hữu ở một phần và cho thuê phần còn lại, cơ quan thuế có thể phân chia lợi nhuận theo từng phần sử dụng. Phần tương ứng với diện tích tự ở có thể được miễn thuế, trong khi phần cho thuê vẫn có thể chịu thuế nếu bán trong thời hạn 10 năm.
Đối với một tòa nhà có nhiều căn hoặc khi bán riêng từng căn hộ, ngày mua, tỷ lệ sở hữu và lịch sử sử dụng của từng đơn vị cần được kiểm tra riêng.
Thừa kế và tặng cho có làm thời hạn bắt đầu lại?
Thông thường là không. Khi nhận bất động sản qua thừa kế hoặc tặng cho không có đối giá, người nhận tiếp tục vị trí thuế và thời điểm mua ban đầu của người để lại tài sản hoặc người tặng.
Ví dụ, cha mẹ mua nhà ngày 10.04.2018 và con nhận thừa kế năm 2025. Khi kiểm tra thời hạn, mốc thường vẫn được tính từ ngày 10.04.2018, không phải từ năm 2025. Thuế thừa kế hoặc thuế tặng cho là vấn đề riêng và có thể vẫn cần được xem Dixét.
Mua thêm phần sở hữu vào thời điểm khác
Nếu một người mua 50% căn nhà vào năm 2015 và mua thêm 50% còn lại vào năm 2022, hai phần sở hữu có thể mang hai thời điểm mua khác nhau. Khi bán toàn bộ năm 2026, phần mua năm 2015 có thể đã vượt 10 năm, còn phần mua năm 2022 vẫn nằm trong thời hạn.
Tình huống này thường xuất hiện khi một người mua lại phần sở hữu của vợ hoặc chồng cũ sau ly thân hoặc ly hôn.
Hợp đồng có điều kiện và thỏa thuận ký trước
Một hợp đồng đặt trước mang tính ràng buộc, quyền thuận quyền chọn, đề nghị không thể rút lại hoặc hợp đồng phụ thuộc vào điều kiện có thể làm việc xác định ngày mua, ngày bán trở nên phức tạp. Trong những trường hợp này, không nên chỉ dựa vào ngày ghi trên hợp đồng công chứng cuối cùng.
Điểm cần xác định là thời điểm cả hai bên thực sự bị ràng buộc về mặt pháp lý. Đây cũng là nội dung được nhấn mạnh trong án lệ BFH mới nhất năm 2026.
Sau 10 năm có phải lúc nào cũng được miễn thuế?
Quy tắc trên áp dụng chủ yếu cho bất động sản thuộc tài sản tư nhân. Nếu bất động sản thuộc tài sản doanh nghiệp hoặc hoạt động mua bán bị đánh giá là kinh doanh bất động sản, lợi nhuận vẫn có thể chịu thuế theo các quy định khác.
Việc bán nhiều bất động sản trong thời gian ngắn là một dấu hiệu quan trọng. “Giới hạn ba bất động sản” thường được cơ quan thuế và tòa án sử dụng để xem xét, nhưng không phải một quy tắc miễn trừ tuyệt đối.
Danh sách cần kiểm tra trước khi ký bán
- Ngày ký hợp đồng mua có tính ràng buộc.
- Ngày dự kiến ký hợp đồng bán tại công chứng.
- Bất động sản thuộc tài sản tư nhân hay doanh nghiệp.
- Thời gian tự ở, cho thuê hoặc để trống.
- Có nhiều căn hộ hoặc nhiều phần sở hữu với ngày mua khác nhau hay không.
- Tài sản do mua, thừa kế hay được tặng cho.
- Có hợp đồng đặt trước, quyền chọn hoặc điều kiện đặc biệt hay không.
Nguồn tham khảo: §23 Einkommensteuergesetz; Bundesfinanzhof, quyết định ngày 18.06.2026, IX B 24/26; án lệ BFH về thời điểm giao kết hợp đồng có tính ràng buộc.
Nội dung có sử dụng AI hỗ trợ, đã được Ban Biên tập TBVĐ biên tập và kiểm duyệt. Ảnh minh họa được tạo bằng AI.
